Zelf je hypotheek oversluiten

Heb je een hypotheek? Dan kun je mogelijk profiteren van de lage rente door het oversluiten van je hypotheek. Dat kan bij je eigen bank of bij een andere, dan moet je overstappen. Je moet een boeterente betalen (tenzij je rentevaste periode net is afgelopen), en overstapkosten. Maar het voordeel van een veel lagere rente kan ruim opwegen tegen die kosten. Alleen moet je die kosten en boete wel kunnen betalen. Of kunnen meefinancieren, maar dat is minder gunstig dan zelf betalen. 

Je kunt ook middelen: dan spreek je een nieuwe rentevaste periode af waarbij de eerder afgesproken rente wordt gemiddeld met de actuele marktrente. De Consumentenbond onderzocht de voorstellen van ING en ABN Amro hiervoor en adviseert: niet doen. Het is te duur. Meer over middelen staat op de sites van de Consumentenbond en de Vereniging eigen Huis.

Frits, de snelle rekenaar

Je kunt eerst je boeterente berekenen op www.berekenhet.nl (zie tabblad hypotheek en wonen). Hier kun je ook de theoretische winst berekenen van overstappen. Of overstappen kans van slagen heeft, kun je zien bij Ikbenfrits.nl. Je geeft je e-mailadres en beantwoordt een reeks vragen over de soort en hoogte van de hypotheek, welke rente je nu hebt en hoe lang nog vast, de WOZ- en de marktwaarde, je (financiële) situatie, (vaste baan, hoogte van je inkomen, leeftijd). Dan gaat Frits rekenen en krijg je verassend snel de uitslag, echt binnen seconden.

Ikbenfrits.nl laat de maximaal haalbare winst bij overstappen zien en bij welke bank je terecht kunt. De site gaat er wel van uit dat je via hen overstapt. Die overstapkosten, en een eventuele boete omdat de rentevaste periode nog niet is afgelopen, zijn al afgetrokken van de getoonde winst. Ook laat de site zien of overstappen überhaupt mogelijk is. Het kan zijn dat er veel voordeel te behalen is, maar dat geen bank je wil binnenhalen, bijvoorbeeld vanwege een laag of onzeker inkomen ten opzichte van je hypotheek, je leeftijd, of andere risicoverhogende factoren (een recente scheiding bijvoorbeeld).

Droomscenario

Misschien schiet de adrenaline door je lijf als je de uitkomst ziet. Dat gebeurde wel bij mij, toen ik voor mijn zus de berekening uitvoerde. De rentevaste periode van haar aflossingsvrije hypotheek liep af, de hypotheek was fors lager dan de WOZ-waarde, en zus heeft een solide baan in het onderwijs. Een droomscenario voor de overstapper, ze zou circa € 12.000 kunnen besparen. Van ruim 4 procent kon de rente naar 2,65 procent op haar verzoek voor twintig jaar vast.

Die mogelijke besparing is een fantastische drijfveer. Je kunt het bedrag groot op een A4’tje schrijven, als je besluit het overstap-avontuur aan te gaan. Je gaat namelijk vrij gegarandeerd tegenwerking ontmoeten van de bank waar je vertrekt. Zij willen je niet laten gaan: de besparing die jij hoopt te halen, die willen zij óók.

Om te kunnen overstappen, moet je goed de weg weten in je eigen financiële papieren, kunnen scannen en mailen, en niet wakker liggen van een tegenstribbelende bank. Als je bij de gedachte daaraan al vlekken in je nek krijgt, kun je beter naar een adviseur stappen.

Wel of geen adviseur?

Voor een allereerste gesprek (in ons geval tien minuten) rekent Frits € 50. Vervolgens € 1500 voor Ikbenfrits-advies. Overstapkosten voor de notaris zijn circa € 600, de taxatie € 300. Overstappen via Ikbenfrits kost dus altijd ongeveer € 2500, afgezien van een boeterente.

Wat Frits niet op zijn site vermeldt, is dat je ook kunt overstappen zonder adviseur, of met een andere adviseur dan Frits. Er zijn vier mogelijkheden:

1. De gewone adviseur (ik ga even uit van een man), vrij gevestigd of van een club, bijvoorbeeld de Vereniging Eigen Huis. Die kost rond de € 3000 (advies en afsluiten). Deze adviseur regelt alles. Je moet natuurlijk de documenten waar hij om vraagt opsporen, scannen en mailen. Je gaat deze persoon ontmoeten, hij schenkt koffie, en bij tegenvallende berichten kun je hem bellen, zodat hij je gerust kan stellen. Van een adviseur die ik ken, hoorde ik dat geruststellen, naast het regelen van één en ander, zijn belangrijkste taak is.
2. De adviseur van de bank waar je voor kiest. Hij rekent in principe hetzelfde als de loslopende adviseur, en verstrekt alleen een offerte van de eigen bank. Als je situatie heel gunstig en eenvoudig is, kun je bij sommige banken een hypotheek zonder advies krijgen. Dit heet execution only, zie onder 4.
3. De online adviseur. Daarvan zijn er inmiddels meer dan tien, EyeOpen, Ikbenfrits en dergelijke, prijs dus rond de € 1500 (plus ca € 1000 voor taxatie en notaris). Het contact verloopt per mail, skype en/of telefoon. Je krijgt een lijst met documenten die je moet aanleveren, en je kunt online volgen of ze door de adviseur zijn goedgekeurd, of dat je aanvullende informatie moet mailen. Geen koffie, maar bellen bij zenuwen is mogelijk.
4. Execution only. Je doet het echt zelf. Bij verschillende instanties (onder meer ABN Amro, Lloyds Bank, MoneYou kun je rechtstreeks en zonder advies een hypotheek afsluiten of oversluiten. Je betaalt dan wel ‘afsluitkosten’, circa € 500 à € 600. Bij zenuwen moet je elkaar of jezelf troosten, en ook de koffie zelf inschenken. Vergeet niet de notaris- en taxatiekosten: overstappen kost dus altijd minimaal € 1500 alles bij elkaar. Eventuele kosten voor een overlijdensrisicoverzekering (die trouwens ook niet altijd nodig is) komen er ook nog bij.

Makkelijke casus

Zus en ik kozen voor de online adviseur van Ikbenfrits. Zij betaalde dus zo’n € 2500 en gaat de komende twintig jaar 12 mille besparen (of meer, daarover later). Mocht ik het overdoen, dan koos ik voor execution only. Er viel niet veel te adviseren, ik heb minutieus aangegeven wat zus wilde. En toen de bank van zus ging tegenspartelen, heb ik vooral zelf lopen bellen en aandringen, om de zaak weer in beweging te krijgen. Ik vind € 1550 voor het beoordelen en doorsturen van de benodigde documenten bij zo’n makkelijke casus te veel. De reactie van Frits: andere aanvragen zijn veel moeilijker, die kosten dus eigenlijk te weinig, en de makkelijke gevallen te veel.

Adviseurs raden execution only af. Ook de Consumentenbond zegt dat de meeste mensen advies nodig hebben. Hun argument: een verkeerde keus kan veel geld kosten. Ja, een verkeerd advies ook. Het advies om niet af te lossen bijvoorbeeld, dat de laatste vijftien jaar nogal opdringerig is verstrekt. Voor wie precies weet wat hij wil, is de adviseur meer een duur hulpje.

Als je kiest voor execution only moet je wel een test doen, om te bewijzen dat je genoeg van hypotheken weet. Op Moneyou.nl zie je zo’n test. Naast rekenen, moet je vooral goed kunnen lezen. Je leest na elke vraag direct de uitleg (waarom goed/fout), en als je de test daarna nog eens maakt, heb je dus genoeg kennis. Wie een (bank)spaarhypotheek, een traditionele leven-hypotheek of een beleggingshypotheek heeft kan volgens de Consumentenbond niet zonder een adviseur.

Je moet vooral goed kunnen lezen

Wie nog een aflossingsvrije hypotheek heeft, houdt het recht op hypotheekrente-aftrek (HRA) tot maximaal 2031. Ik geef geen advies, ik ben tenslotte beslist geen adviseur, maar kan wel de volgende informatie verstrekken: je kunt een aflossingsvrije hypotheek best houden, en daarnaast vrijwillig jaarlijks een bedrag aflossen dat je zelf bepaalt. Meestal mag je jaarlijks maximaal 10 procent van de hoofdsom aflossen.

Zus doet dat ook. Als zij de komende twintig jaar in totaal precies hetzelfde bedrag betaalt als voorheen aan alleen rente, en dat nu verdeelt over rente aan de nieuwe bank en een jaarlijkse aflossing, lost zij in twintig jaar € 40.000 af (zie uitwerking in Genoeg 110). Daardoor komen de maandlasten als voor haar de hypotheekrenteaftrek eindigt (in 2031) op een volstrekt betaalbaar niveau. En als haar rentevaste periode over twintig jaar afloopt, en de rente ver(drie)dubbelt, zal ook dat geen probleem zijn.

Wie durft, zou nu variabele rente kunnen kiezen. Dat is het allervoordeligst. En als de rente gaat stijgen, die dan meteen voor zo lang mogelijk vastzetten. Maar omdat dit zo voordelig is voor de consument, bieden de meeste banken deze optie niet meer aan.

Dit artikel werd gepubliceerd in Genoeg 110, in dit nummer vind je ook een uitgewerkt rekenvoorbeeld.

Ook van Marieke Hensselmans: Eigenwijs je hypotheek aflossen.